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童大焕:土地双轨制与官员别墅群
(博讯北京时间2009年4月28日 转载)
    
    继河南信阳出现"史上最牛中部地区处级官员别墅群"和更牛的"副厅级官员别墅群"之后,江西景德镇也出现了官员别墅群。7月25日《法制周报》报道说,景德镇市民政局以离退休干部安置名义,报批并自筹资金建造了30套豪华别墅。房子建好后,景德镇市民政局领导班子和干休所工作人员,每人以20多万元的低价获得了一套豪华别墅。按照目前景德镇的房价,每套别墅至少在100万元至150万元之间。
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    其实在此之前,更牛的别墅群早已在广西出现并被媒体曝光。在广西柳州地价最高的柳江东岸,有一片专为市委、市政府、市人大、市政协领导建的住宅小区,名为河东苑。57亩地上只建有26幢楼房,每幢两户,在房改房不退的基础上,在职正厅级干部每套建筑面积340平方米,售价74万元;副厅级每套建筑面积320平方米,售价71万元,相当于周边密度高得多的普通商品房价的一半。(3月28日《人民日报》)闹中取静的繁华中心地带、户均占地一亩的豪华别墅群,售价还不到周边普通商品房的一半,这样的别墅,那才真叫牛呢。所以,以后千万别一看到官员别墅就冠以" 最牛"二字,因为这个纪录不断被改写、不断被发现,没有最牛,只有更牛。
    
    这些官员别墅群都有公开裸露的"三点式":地段和环境双绝;平均占地面积大;价格奇低无比。与神州遍地高房价形成强烈反差。别以为官员们都有点石成金的本领,这一切的秘密,其实只有一个:土地双轨制。它包含着两个环节:一是征地的垄断制,二是供地的双轨制。
    
    先说征地垄断制。虽说我国土地有国有和农村集体所有两种形式,但农村土地要转为非农用地,比如用于房地产开发,只能由国家(事实上是地方政府和官员)征收以后再卖给开发商,农民个人和村集体以及城市的土地实际使用者都无权自由交易。它造成了名义上的集体所有事实上的官员和地方政府所有,农民从土地上获得的补偿,全国范围内平均不到地价的5%,而且还常常得不到兑现。
    
    再说供地的双轨制。地方政府垄断性地廉价征得城乡居民和单位的土地以后,向市场供地的方式有两种:对于政府大楼、教育、医疗、文化卫生、体育等公共事业用地,多采取划拨等形式提供,价格便宜甚至无偿提供;对于房地产开发等商业用地,一般采取招拍挂等形式公开拍卖。
    
    这样的双轨制,给了官员别墅群巨大的生存即寻租空间。通常的做法是,在给公共事业无偿划拨土地的时候,除了公建本身,可以多划出一部分土地,不仅可以供本单位职工盖楼建别墅,而且如果需要,有审批权的各个单位领导,以及更高级别的领导都可以利益均沾人人有份。因为审批权在官员自己手里,通常又靠着"公共事业"这个大靠山,所以他们往往能占据最好的地块、"最有利的地形";因为地皮无偿划拨,所以无论是户均半亩地还是户均一亩地甚至更多(级别越高往往可以占地越多越好),官员们都只需付出建造房屋的建筑安装成本,甚至一些有钱有权的单位还%B _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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