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中国这几个城市的房价今年要大涨
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2016年2月29日 转载)
    最近楼市又疯了,北上广一线城市房价在涨,北京万科也说部分项目要涨。这次的上涨是昙花一现还是楼市变天?一线城市的火爆是否会蔓延到二三线城市?
    
     乐观者开始欢唿房地产春天的到来,经济学家马光远却认为无论政策如何刺激,房地产暴涨的日子已经成为过去。

    

疯狂楼市
    
    据人民日报客户端引述正和岛公众号报道,新年伊始,关于一线城市房价加速疯涨的消息充斥着各种媒体的热门版面。
    
    上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨,甚至有房东惜售一天涨价三次。
    
    2月23日,北京南五环之外,大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价,最终被绿地以39亿拍到,楼面价达到了惊人的4.7万/平米,这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱。这块地拍出这样的价格,让很多业内人士都大唿看不懂。而从过往的历史看,一线城市每一次「地王」的出现,都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。
    
    一线城市这种火爆的行情是媒体的热炒,还是当下一线城市房地产市场的真实情况;一线城市的火爆能否像过去一样向二三线城市传递?这种上涨是昙花一现,还是意味着中国房地产市场的逆袭?
    

房价暴涨的日子已经成为过去
    
    知名经济学家马光远在去年年底发表的题为《2016年,这几个城市的房价会大涨》的文章中判断:2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬,而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此,房地产去库存的政策力度将超乎想像,在帮助农民工买房的同时,政策组合拳还将包括首付回到20%,营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。
    
    进入2月份以来,房地产救市政策密集发佈:2月2日,央行出台了首套房的房贷政策,20%的首付政策重出江湖;2月17日,央行再次发佈消息,上调职工住房公积金账户存款利率;2月19日又迎来了营业税、契税的减免。
    
    一些乐观的房地产从业者欢唿房地产春天到来,期待房价的再次暴涨。不过马光远认为,这是一种非常不切实际的期待,也是对市场和政策的误读。
    
    他认为,在房地产市场已经告别短缺的情况下,政策带来的机会只是结构性的机会。对于人口流入的大城市群而言,需求仍然存在,政策的组合拳一定会激发出真实需求。但对于大量的库存太大、房子供应严重过剩的地区而言,房地产市场不会因为政策的回暖而告别调整。盛宴已经结束,痛苦的调整刚刚到来,政策只是一剂杜冷丁,暂时减轻了痛苦而已。
    
    无论政策如何刺激,房地产暴涨的日子已经成为过去。原因如下:
    
    其一,供求关系巨变,中国房地产已经从卖方市场转为买方市场。80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市,住房库存的消化週期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年;
    
    其二,房地产的投资热情在下降,过去买房炒房者,现在大都选择卖房和离开房地产,这是房地产市场最大的变化;
    
    其三,社会资金正在撤离房地产市场,2013年房地产火爆的时候,房地产行业到位资金高达12.2万亿,佔全社会融资额的比重超过70%,增速高达26%,而在2014年,房地产到位资金的增速是负增长,这是中国房地产市场化以来前所未有的;
    
    其四,在基本居住需求得到基本满足的情况下,居民对房子的要求已经从「居者有其屋」升级为「居者优其屋」,这意味着未来住房需要满足这种升级的需求才有市场。
    

两点判断
    
    近日马光远再发表房地产市场研判文章,坚持以下几点判断。
    
    第一,2016年房价分化的走势会持续,由于负利率和人民币贬值的影响,一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段,这些地方的房价今年至少还有10%的涨幅,投资这些城市的房子问题不大;
    
    第二,考虑到2016年房地产政策的刺激力度,三四线想买房子住的也没有问题,房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上,马光远认为,2016年中国经济全面陷入危机是小概率。
    
    文章中,马光远重申了自己的观点:中国房价百分百太高,不承认中国房价太高不实事求是!
    

这几个城市的房价将大涨
    
    「20%的城市和20%的楼盘仍然可以投资对于一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市,现在肯定是买房的最佳时间窗口,至于投资其他城市的房地产,意义并不大。」
    
    马光远认为,今年的房地产政策肯定比2015年宽松,刺激房地产是政策坚定的选择。
    
    1、第一上涨梯队
    
    苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价,今年大涨的概率极大。
    
    2、第二上涨梯队
    
    北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨,是因为今年要严控人口,市政府要搬迁到通州,四环以内的人口明确要求下降;深圳2015年涨得太疯;广州因为周边城市群的形成,总体供应充足,大涨的条件不具备。
    
    3、第三上涨梯队
    
    关注国家级城市圈,中心城市周边经济条件不错的中等城市。
    
    来源:文汇报 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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