内外资金争相追捧 上海豪宅遍地开花
(博讯北京时间2007年7月24日 转载)
说到上海的豪宅，很多人会马上想到汤臣一品。这个每平方米售价11万元的名盘，声名早已超出上海，俨然成为中国豪宅的一大象征。据最新统计，上海市中心内环以内房价4月份环比上涨超过七成，而热销的豪宅，成为上海楼市疯涨真正的助推器。
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据《中国经营报》报道，但正当汤臣一品因为风头过盛，屡屡成为调控靶子，销售情况也不甚理想之时，更多的上海豪宅开发商却在暗自偷着乐，闷头发大财。以至于当地业界戏言：“除了汤臣一品不涨价又卖得不好外，大家都活得特别滋润。”
豪宅遍地不愁卖
在上海，什么才能算得上顶级豪宅？合生创展董事局副主席项斌认为：别墅每栋售价起码3000万元，公寓售价要每平方米4万元以上。因为“每栋过千万元的别墅，每平方米2万元的公寓，上海简直遍地都是”。
仲量联行研究部总监何凯恩认为，按照这个高标准，上海在售、待售楼盘，以及售完楼盘的二手市场价“达标”者，不下二三十个。若要求稍稍放宽，即别墅每栋2000万元、公寓每平方米3万元的楼盘，至少有五六十个。如位于卢湾区新天地旁的公寓豪宅华府天地，成交均价达每平方米6.8万元，最贵单位高达每平方米8万元，直逼汤臣一品，目前该盘总共108套单位，如今仅留下两套待售。
国际知名顾问行世邦魏理仕统计资料显示，目前上海单价每平方米4万元以上的在售豪宅，占在售住宅总量的2%，每平方米2万元以上者则占总量的8%。自2004年起三年地产调控期间，上海市场上此类物业的需求从未减少，2005年3月至今，总成交量上升了近20%，平均成交价格上升13%，但同期实际供应量却每年递减25%。该公司预计，由于供需缺口拉大，未来上海豪宅价格将继续走高。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄说：“天价豪宅的惜售和价格攀比之风，也是今年上海楼市猛涨的一大诱因。”他指出，因为市场前景看好，很多别墅开发商惜售，网上显示仍有在售单位，可是当买房者赶到楼盘现场，却被告知“已经售罄”，这样做的不乏知名开发商。
何凯恩也透露，往年盛行的外资机构整栋收购高档公寓住宅楼盘的个案，今年三四月份后明显减少，很多谈判中的交易也迟迟无法达成，原因正是市场反弹，开发商更愿“化整为零”。他预计这种趋势仍会持续下去。
内外资金争相追捧
豪宅价格疯涨热销的背后，是开发商含笑收获暴利。以公认仅次于汤臣一品的上海豪宅新贵“济南路8号”为例：去年2月，印尼三林集团以1亿美元收购卢湾区近新天地附近的盛捷公寓，改为现名并大幅改造和豪华装修后，打出的售价高达每平方米70000元。以该楼盘公布的308套房源共4.3万平方米计算，销售收入可达人民币30亿元以上。
佑威房地产的薛建雄算了一笔账：若按项目收购时汇率计算(2006年2月人民币兑美元汇率为8.04：1)，三林集团此项投资可赚得人民币超过22亿元，毛利润率达274%；而按最新的人民币兑美元汇率(7.18：1)计算，这家外商可赚得不下4.19亿美元，毛利润率更高达319%。“光是人民币过去一段时间的连续升值，就为它们带来大约45%的超额回报，这也是外资对中国房地产市场热情高涨的主要原因吧。”薛感叹说。
再以和黄地产开发的御翠园为例：这个位于浦东世纪公园板块的项目，土地是2003年之前协议出让的，据悉，当初楼面地价每平方米不到300元，现在均价每平方米达到5.4万元，售价已是地价的百倍以上。与之相比，号称天价的汤臣一品，售价不过是楼面地价的26倍，利润率未免相形见绌。
外资开发的上海顶级豪宅，如汤臣一品、御翠园、济南路8号等，大多以外籍购房人士为目标客户，而国内企业开发的豪宅却大多瞄准国内富豪。如一位刚刚入住绿城豪宅玫瑰园的人士就表示，和他一样的“豪宅爱好者”都是民营企业家和一些做投资业务的人，大部分是买来自住，但也抱着投资升值的目的。
即使是檀宫、华府天地这样每平方米售价七八万元的豪宅，民营企业家也是消费主力。这跟近几年来国内限制外资购房，抑制了外籍人士购买行为有一定关系。而反腐风暴也让某些官员利用非法收入购买豪宅的冲动有所收敛。
如何有效调控豪宅？
由于国家限制别墅用地供应，作为上海豪宅市场领头羊的独栋别墅，处境最为微妙。中房指数研究院统计显示，2006年上海独栋别墅全年成交量从2005年的108万平方米增至129万平方米，增长了19.4%，新增供应量则从2005年的93万平方米，增至114万平方米，增长了22.6%，供给增幅略高于成交，但供应量仍小于需求量。
到了今年一二月份，上海独栋别墅合计新增供应仅10.3万平方米，实际成交达14.8万平方米，供求矛盾有进一步扩大迹象。“在这一轮调控大潮中，上海别墅市场已持续两年呈供应紧缺状态，今后这种状态将愈演愈烈。”中房指数研究院(华东)常务副院长陈晟分析。据他预测，国家政策导致的别墅供应缺乏将在2008年凸显，到目前为止，上海已无新增别墅项目启动建设，2008年上海市场新增豪华别墅供应很可能为零。
上海7月15日正式针对非普通商品房住宅征收土地增值税，而别墅等豪宅物业，皆在征税之列。尽管有业界人士称，“这么点税，对豪宅市场能有什么影响，至少现在没看出来”，但佑威房地产的薛建雄仍然相信，开征土地增值税跟此前的“限外政策”一样，都是非常必要的，如果从严实行，相信对高涨的房价能起到有效打击作用。
“这个政策可以起到一石三鸟之效，其一，增值税抽走了开发商暴利中的大头，将抑制开发商为富人建房的冲动；其二，有更多的土地和资金来建中低价位楼盘，为多数普通民众解决住房问题。”他强调说，“更重要的是，打压了豪宅的攀价风，上海持续暴涨的楼市会变得较为平稳。”
“苦难的中国”
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